O Supremo Tribunal Federal (STF), em decisão tomada no início do mês de fevereiro/2021, passou a considerar impenhorável imóvel de fiador que garanta contrato de aluguel comercial. Em duas turmas do tribunal existem decisões que divergem do entendimento tomado em julgamento de repercussão geral em 2010. Para a maioria dos ministros, a decisão que considerou constitucional a previsão de penhora só valeria para contratos residenciais.
A discussão começou depois de o Plenário do STF (RE 612 360) considerar legítima a penhora de bem de família de fiador, de forma geral. A medida está prevista no artigo 3º, inciso VII, da Lei nº 8.009, de 1990, que trata do bem de família. O tema também está pacificado no Superior Tribunal de Justiça (STJ), por meio da Súmula nº 549.
Após o julgamento, os fiadores de locações comerciais passaram a questionar a aplicação do entendimento com a argumentação de que o caso tratado era de imóvel residencial, o que levou os ministros a se debruçar novamente sobre o tema.
Eles passaram a entender que, no caso de contrato de imóvel comercial, deveria prevalecer o direito à moradia do fiador, uma vez que não se está falando de direito de moradia do locatário, que aluga com propósito negocial.
O entendimento dificulta a aceitação de fiança no mercado imobiliário. Afeta, principalmente, os pequenos comércios e empresas que, pelo valor do aluguel e das condições financeiras dos locatários, precisam de fiador, uma vez que outras garantias, tais como caução e seguro fiança, podem impactar na saúde financeira da empresa.